오피스텔을 관리하다 보면 소유주나 임차인에게 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있습니다. 

“우리 건물은 왜 관리비가 이렇게 많이 나오죠?”

같은 오피스텔이라도 관리비는 건물마다 큰 차이가 있습니다.

10평대의 비슷한 규모라고 하더라도 청소와 시설관리만 필요한 건물과 

경비·청소·시설관리 인력이 상주하는 건물의 관리비가 같을 수는 없습니다. 

또한 공용전기료, 승강기 유지관리비, 소방·전기 점검비, 주차장 관리비 등 

건물의 시설과 운영방식에 따라 발생하는 비용도 달라집니다. 

따라서 오피스텔 관리비를 단순히 “평당 얼마” 또는 “월 얼마”로 비교하는 것은 정확하지 않습니다.

중요한 것은 관리비가 어디에, 얼마나 사용되고 있는지 를 확인하는 것입니다.

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 오피스텔 관리비에는 어떤 비용이 들어갈까요? 

오피스텔 관리비는 건물의 규모와 관리방식에 따라 달라지지만 일반적으로 다음과 같은 비용이 발생합니다.

* 일반관리비

* 청소비

* 경비비

* 시설관리비

* 승강기 유지관리비

* 공용전기료

* 공용수도료

* 소방·전기 등 법정점검 비용

* 각종 시설 유지보수 비용

여기에 세대별로 사용한 전기·수도·가스 등의 비용이 별도로 부과될 수도 있습니다. 

따라서 관리비가 15만 원이라는 금액만으로 관리비가 비싸다고 판단하기는 어렵습니다. 

어떤 항목으로 구성된 15만 원인지 확인해야 정확한 판단이 가능합니다.

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 같은 평수인데 관리비가 다른 이유 

오피스텔 관리비를 비교할 때 가장 흔히 하는 실수가 있습니다.

바로 전용면적만 비교하는 것입니다. 

실제로 관리비는 면적뿐만 아니라 여러 요소의 영향을 받습니다.

 ① 관리하는 세대수가 얼마나 되는가

건물 전체에서 발생하는 관리비용을 여러 세대가 나누어 부담하기 때문에 

세대수가 적은 건물은 세대당 부담액이 커질 수 있습니다. 

예를 들어 동일한 관리비용이 발생하더라도 100세대가 나누는 건물과 

20세대가 나누는 건물의 세대당 부담액은 달라질 수밖에 없습니다.

 ② 관리인력이 어떻게 구성되어 있는가 

관리소장, 시설관리자, 청소인력, 경비인력 등이 어떻게 배치되어 있는지도 중요한 요소입니다. 

특히 24시간 경비를 운영하거나 관리인력이 상주하는 건물이라면 인건비가 관리비에서 상당한 비중을 차지할 수 있습니다.

③ 공용시설이 얼마나 많은가

엘리베이터, 주차장, 로비, 기계실, 전기실 등 공용시설이 많을수록 유지관리 비용도 증가할 수 있습니다.

승강기 유지관리, 소방시설 점검, 전기시설 관리 등 정기적으로 발생하는 비용도 있기 때문입니다.

결국 같은 평수라고 해서 같은 관리비가 나오는 것은 아닙니다.

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 관리비가 높다면 먼저 확인해야 할 것

관리비가 예상보다 많이 나온다면 무조건 비용부터 줄이려고 하기보다 관리비 구조를 먼저 확인해야 합니다.

 1. 일반관리비

관리사무소 운영에 실제로 얼마의 비용이 들어가는지 확인합니다. 

관리인력의 인원과 근무시간, 업무범위가 현재 건물 규모에 적절한지도 함께 살펴봐야 합니다.

 2. 청소·경비비

청소와 경비가 어떤 방식으로 운영되고 있는지 확인해야 합니다. 

필요 이상의 인력이 배치되어 있거나 실제 업무량에 비해 

과도한 용역비가 책정되어 있다면 관리방식을 조정할 여지가 있습니다.

 3. 공용전기료

공용전기료가 지속적으로 높다면 공용부 조명, 주차장, 냉난방 등 어떤 부분에서 전력이 많이 사용되는지 확인할 필요가 있습니다.

 4. 시설관리비

승강기, 소방, 전기 등 각종 시설의 유지관리 계약과 점검비용을 확인합니다.

 5. 외주업체 계약

청소·경비·시설관리 등 외주업체와 체결한 계약조건도 관리비에 직접적인 영향을 미칩니다.

따라서 관리비를 줄이려면 단순히 한두 가지 비용을 줄이는 것보다 

현재 건물에 맞는 관리체계인지부터 검토하는 것이 중요합니다.

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 관리비를 줄이는 가장 효과적인 방법은 관리방식을 바꾸는 것 입니다.

건물관리 현장에서 관리비를 검토하다 보면 비슷한 상황을 자주 만나게 됩니다. 

관리비가 높다고 해서 무조건 청소 횟수를 줄이거나 시설 점검을 미루는 것이 정답은 아닙니다.

오히려 관리방식을 바꾸는 것만으로 비용을 절감할 수 있는 경우가 있습니다.

예를 들어 관리업무가 하루 종일 발생하지 않는 중소형 오피스텔이라면 

관리인력의 상주시간을 조정하고, 행정업무와 현장업무를 분리하는 방식으로 운영 효율을 높일 수 있습니다.

반대로 시설이 많고 민원이 지속적으로 발생하는 대형 오피스텔이라면 

충분한 현장인력을 유지하는 것이 오히려 안정적인 관리에 도움이 됩니다.

결국 중요한 것은 사람을 무조건 줄이는 것이 아니라

건물의 규모와 시설, 민원량, 업무량에 맞는 관리방식을 선택하는 것입니다.

 관리비 절감과 관리품질, 둘 중 하나만 선택할 필요는 없습니다 

관리비를 줄인다고 해서 관리품질까지 낮아져야 하는 것은 아닙니다.

건물관리에서 중요한 것은 필요한 업무와 불필요한 비용을 구분하는 것 입니다.

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 오피스텔 관리비를 점검할 때 확인해야 할 5가지 

정리하자면 다음과 같습니다.

01. 관리인력

현재 인원과 근무시간이 건물 규모에 적절한가?

02. 청소·경비

실제 업무량에 비해 과도한 인력이 투입되고 있지는 않은가?

03. 시설관리

승강기·소방·전기 등 유지관리 비용이 적정한가?

04. 공용비용

공용전기료와 수도료 등이 불필요하게 높아지고 있지는 않은가?

05. 외주계약

청소·경비·시설관리 업체의 계약조건과 비용이 적정한가? 

이 다섯 가지를 확인하는 것만으로도 관리비가 왜 높은지 어느 정도 구조를 파악할 수 있습니다.

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건물관리소는 오피스텔의 실제 관리현장을 기준으로

* 관리인력 구성

* 청소 및 경비 운영

* 시설관리

* 법정점검

* 공용부분 관리

* 외주업체 계약

* 관리비 운영

등을 종합적으로 검토합니다.

그리고 단순히 관리비를 낮추는 것이 아니라 

건물에 필요한 관리수준을 유지하면서 불필요한 비용을 줄이는 방향으로 관리체계를 설계합니다.

이것이 건물관리소가 생각하는 효율적인 오피스텔 관리입니다. 

현재 오피스텔의 관리비가 적정한지, 또는 관리방식을 변경할 필요가 있는지 고민하고 계시다면 

관리비 총액만 확인하지 마시고 세부 항목과 관리구조부터 점검해보시기 바랍니다.

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