과천 지식산업센터, 연 4천만 원 관리비 절감 사례

- 인건비 구조부터 다시 짠 관리혁신 이야기

 

건물관리소입니다.

2025년의 끝자락을 향해 가고 있습니다.

시간은 빠르게 흘러가지만, 체감 경기는 여전히 쉽지 않죠.

공실 증가, 고정비 부담, 인건비 상승.

이제는 건물 관리 분야도 예외가 아닙니다.

최근 몇 년 사이 많은 기업들이

‘사람으로 버티는 운영’에서

‘시스템 관리 운영’으로 방향을 바꾸고 있습니다.

특히 지식산업센터처럼 면적은 넓고

입주율에 따라 수익 구조가 크게 흔들리는 건물일수록

관리 시스템을 다시 설계하지 않으면

매달 적자로 이어질 수밖에 없는 환경이 되었습니다.

그런 흐름 속에서,

올해 여름, 경기도 과천에서 한 통의 연락이 왔습니다.

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“관리비를 줄여야 합니다”

연면적 약 20만㎡ 규모의 대형 지식산업센터.

겉으로 보기에는 크고 안정적인 건물처럼 보였지만,

실제 내부 상황은 달랐습니다.

입주 기업은 손에 꼽을 정도였고

공실이 긴 시간 해소되지 않은 상태였습니다.

"관리비를 절감해라" 회장님의 지시는 명확했습니다.

“지금 구조로는 적자거나 본전입니다.

인력 구조부터 전면 재조정이 필요합니다.”

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관리팀에서 자체 검토를 해봤지만

내부 인력만으로 해결하기엔 한계가 있었고

결국 저희 건물관리소에 도움을 요청하셨습니다.

현장 진단 결과

“사람은 많은데, 비효율이 더 많았습니다”

저희 건물관리소는 현장에 직접 방문해

인력 배치, 근무 시간, 동선, 계약 구조를 하나씩 점검했고,

그 결과는 명확했습니다.

시설 관리 인원 ->

법정 기준 대비 추가적으로 배치된 인원 확인

미화 인력 ->

기존 전원 상주 풀타임 구조

→ 공실률 대비 비효율적인 인력 운영

즉,

인력은 넘치지만

공실이 많은 건물에서 다소 과한 상황이었습니다.

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건물관리소의 해법

사람을 줄인 게 아니라, 구조를 바꿨습니다

저희가 제안한 방향은 단순했습니다.

“인건비는 줄이되, 시스템적인 관리로 효율을 높이고, 퀄리티를 유지하도록 설계하자.”

시설 인력 조정

기존 13명 → 10명

중복 업무와 불필요한 상주 구간을 정리하고

업무 성격에 맞게 재배치했습니다.

미화 인력 구조 개편

기존

하루 8시간 풀타임 상주 인력 →

변경

오전·오후 파트타임 분산 운영 체계

이 방식으로

✔ 인당 연간 약 600만 원 비용 절감

✔ 하루 두 차례 집중 관리 가능

✔ 공실 대비 효율적인 운영 구조 완성

특히 파트타임 근무 구조는

4대보험·연차·퇴직금 부담이 없어

공실이 많은 건물일수록 효과가 매우 큽니다.

결과

연간 약 4천만 원 인건비 절감

최종 제시 결과는 다음과 같았습니다.

✔ 미화 인력 비용 약 3,000만 원 절감

✔ 시설 인력 비용 약 1,000만 원 절감

월 인건비

기존 약 1.5억 원 → 약 1.1억 원

실제 적용 시,

연간 약 4천만 원 이상의 비용 절감이 가능했습니다.

“사람을 줄여도, 현장은 안정됐습니다”

많은 분들이 가장 걱정하는 부분입니다.

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“인원 감축하면, 건물이 더 관리 안 되는 거 아니에요?”

아닙니다. 

오전 / 오후 파트타임 체계로 청소인원은 기존인원보다 오히려 2배가 늘었습니다.

-> 청소인력 1인당 일 3시간 근무로 업무 피로도를 줄이고, 주어진 시간에 최대한 집중하는 형태를 설계했습니다.

뿐만 아니라, 저희는

‘시스템’을 더 촘촘하게 설계했습니다.

✔ 청소 스케줄 체계화

✔ 구역별 관리 매뉴얼

✔ 체크리스트 기반 점검

✔ 현장 총괄 책임자 배치

✔ 실시간 보고 체계 구축

결과적으로

비용은 줄고,

관리 품질은 오히려 높아지는 구조가 완성되었습니다.

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관리의 기준이 바뀌고 있습니다

이제 건물 관리의 핵심은

“얼마나 많은 인력을 쓰느냐”가 아니라

“얼마나 효율적으로 관리하느냐” 입니다.

낭비되는 인건비를 정리하고

업무 구조를 재설계하고

시스템으로 운영하는 것.

그것이 요즘 건물 관리의 핵심 역량이 되고 있습니다.

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건물관리소는

건물 규모나 종류에 관계없이

전국 오피스빌딩, 지식산업센터, 상가, 오피스텔, 아파트 등

다양한 현장에 맞는 관리 구조를 설계하고 있으며,

현장 실사 기반의

비용 절감 컨설팅과 운영 설계를 함께 제공합니다.

건물 관리,

이제는 경험이 아니라

‘구조’로 관리하는 시대입니다.

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